Agencias, Ciudad de México.- Blackstone se unió a la guerra de ofertas por uno de los activos inmobiliarios industriales más atractivos de México.

Blackstone Real Estate y MRP Group anunciaron que un fideicomiso mexicano constituido por sus filiales inició una oferta pública de adquisición para comprar el 100% de las acciones de TF Administradora Industrial, o Terrafina, a un precio de compra de 38.5 pesos (2.09 dólares) por acción, según un comunicado.

El precio de compra representa una prima del 5% sobre el precio de cierre de las acciones de Terrafina el pasado 7 de junio del 2024. La oferta está vigente hasta el 10 de julio a las 2 p.m., hora de Ciudad México, a menos que se extienda.

El sector inmobiliario industrial ha experimentado un auge en México a medida que más empresas buscan espacio para exportar a Estados Unidos. Empresas como Prologis Property México —respaldada por Prologis, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales del mundo— han presentado ofertas por las acciones.

“Como la única oferta pública de adquisición de acciones totalmente en efectivo anunciada, esta transacción proporcionaría un valor sustancial e inmediato a los accionistas de Terrafina y evitaría las posibles consecuencias fiscales negativas asociadas con ofertas competidoras”, dijeron Blackstone y MRP en el comunicado.

Blackstone es uno de los mayores propietarios de bienes raíces, y su negocio inmobiliario administra US$339.000 millones de capital de inversionistas. La empresa ha apostado por propiedades que van desde viviendas para estudiantes hasta bodegas y centros de datos. Los bienes raíces industriales han sido un “tema de alta convicción” para la empresa. MRP, fundada en 2003, ayuda a administrar el capital institucional en el sector inmobiliario de México.

Fibra Macquarie también convocó a una asamblea ordinaria de tenedores para el próximo 8 de julio del 2024 para presentar la nueva propuesta y someter a su análisis y aprobación la adquisición de Terrafina (Terra).

Lo anterior después de que su propuesta fue rechazada por los tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de Terrafina el pasado 10 de junio, debido a dudas sobre las implicaciones fiscales de la fusión propuesta.

Tras el rechazo, Fibra Macquarie insistió en que la operación es de valor por las oportunidades actuales del nearshoring, por lo que incrementó su oferta y factor de intercambio inicialmente propuestos, tras una reducción en la estructura de comisiones por administración.

La propuesta mejorada consiste en un factor de intercambio de CBFIs de 1.125 títulos propios por cada certificado de Terrafina, un 7.14% más que la oferta inicial de 1.05 papel. También propone reducir su estructura de comisiones por administración.

“La Fibra combinada se beneficiaría de la plataforma de administración de propiedades interna, escalable y verticalmente integrada de Fibra Macquarie, de tal forma que se aproveche la oportunidad derivada del entorno económico favorable en el mercado, impulsado por la relocalización de plantas productivas (nearshoring)”, se lee en el comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

En la asamblea de tenedores de Fibra Macquarie también se propondrá la emisión adicional de hasta 1,200 millones de CBFI, sujeta a la aprobación de los tenedores y a las autorizaciones correspondientes de las autoridades regulatorias.

Fibra Macquarie espera que los tenedores de certificados puedan beneficiarse de la combinación de activos inmobiliarios industriales, incluyendo mayor liquidez en el mercado de capitales local y el potencial valor a largo plazo.

Por los activos de Fibra Terrafina hay otras empresas interesadas: Fibra Prologis, Fibra Mty y Blackstone-MRP que han presentado sus ofertas e incluso las han mejorado y cambiado.

Fibra Prologis mejoró la semana pasada su oferta por activos de Terra. Ahora propone un factor de intercambio 6.89% por ciento mayor al inicial, ha pasado de 0.580 a 0.62 veces cada uno de sus papeles por uno del fideicomiso inmobiliario a adquirir.

La alianza Blackstone Real Estate-MRP Group aumentaron su oferta en efectivo en un 2.69%, ahora buscan pagar 39.50 pesos contra los 38.50 pesos anteriores.

Fibra Mty, debido a cuestiones fiscales implicadas en la operación, decidió cambiar su estrategia y ya seguir adelante con su oferta pública de adquisición (OPA) por falta de regulación en este tipo de operaciones entre los fideicomisos inmobiliarios.

La nueva oferta dice que ahora buscan “transmitir” todos sus activos inmobiliarios industriales a Terrafina.

Desde el inicio del año, seis empresas manifestaron su interés en fusionar, comprar o adquirir los activos de Terrafina, empresa que tiene 287 propiedades industriales, ubicadas en el norte, Bajío y centro de México, apuntó la calificadora.

También cuenta con un total de 42 millones de pies cuadrados de área bruta rentable (ABR) y 4.2 millones de pies cuadrados de reserva de tierra.

La calificadora explicó en un reporte que a todo ello se suman tasas de ocupación y renovación del 97 y 90%, respectivamente. S&P Global también detalló que Terra tiene un arrendamiento promedio de 6 dólares por pie cuadrado y un plazo de arrendamiento de 3.6 años al cierre de marzo pasado.

Con una calificación de “BBB” la empresa refleja un despeño operativo sólido, fuerte liquidez con una posición de 45 millones de dólares, líneas de crédito de 19 millones de dólares y vencimientos de deuda hasta julio del 2027, destacó la calificadora.

Además, tiene una fuerte estrategia ambiental, social y de gobierno corporativo (ASG) que puede ser clave para los inversionistas. Reduce sus emisiones de gases de efecto invernadero, baja en el consumo de agua, entre otros.

Un tema fundamental en el proceso, agregó la calificadora, es la demanda de propiedades de manufactura y logística cerca de Estados Unidos, resultado del desacoplamiento entre China y Estados Unidos.

El nearshoring impulsará la demanda de espacios inmobiliarios a pesar del incremento en las rentas, particularmente en el note, Bajío y centro del país, donde Terrafina tiene inmuebles.

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