Tras sismo cae plusvalía en varias zonas de CDMX

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Agencias / InsurgentePress, Ciudad de México.- El mercado inmobiliario todavía no puede ofrecer datos concretos sobre cómo van a evolucionar los precios de los inmuebles en ciertas zonas de la ciudad después del sismo del martes 19 de septiembre del 2017, de acuerdo con Leonardo González, analista de Real Estate del sitio inmobiliario Propiedades.com. Esto no evita que los especialistas observen tendencias a partir de las experiencias vividas en otros desastres naturales.

“Cuando sucede un evento de este tipo, que no es estacional, que es aleatorio y que tiene un impacto sobre la depreciación del activo, dado que el nivel de riesgo de habitar una vivienda en zona sísmica es mayor, su valor es menor o bien, tienes que ser compensado de manera exógena para poder habitar ahí”, dijo González.

Con un sismo, la depreciación de un inmueble es mayor debido a que el evento no fue anticipado y su valor tiende a caer, porque hay un mayor riesgo para las personas. En consecuencia, hay una menor habitabilidad en la zona, lo que conduce a que el capital residencial se deteriore.

Comparada la plusvalía de Propiedades.com en abril del 2017: “La colonia Narvarte fue la más activa, pues incrementó su oferta casi siete veces con una plusvalía de 4.6%, y Polanco V Sección con más de cinco veces en los dos últimos años, con una plusvalía de 21.9% anual”, destacó Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com.

Son pocas las colonias que han reportado minusvalía durante el último año en la Ciudad de México. De 121 colonias de departamentos revisadas en el análisis, apenas 15 presentaron un decremento del 6%. En la categoría de casas, 25 colonias han tenido un decremento en su valor y fue de 10.9%.

Destaca caso de la colonia Roma Sur, que a pesar de formar parte del corredor tecnológico Roma-Condesa, el segmento de departamentos reporta una minusvalía de 7%.

Esto se debe, de acuerdo con los analistas de Propiedades.com, a una ampliación de la brecha entre esta colonia y la Roma Norte, que está concentrando la inversión de nuevos desarrollos gracias a una mejor habitabilidad y un círculo virtuoso de desarrollo urbano.

La apreciación o depreciación de un inmueble tiene que ver con la plusvalía que haya generado toda la zona. Esto se determina por diversos factores como la llegada de nuevos desarrollos, cambios de uso de suelo o diferentes proyectos de infraestructura.

El analista de Propiedades.com indicó que la compañía realizó un ejercicio de inventario después del sismo del jueves 7 de septiembre pasado en Oaxaca y Chiapas, el cual también se sintió en la Ciudad de México. “Vimos que cinco días después del terremoto, la oferta en los inventarios se incrementó en algunas zonas de manera considerable, como fue el caso de la delegación Gustavo A. Madero, en donde 10% de la oferta se incorporó al inventario activo en los cinco días posteriores al temblor”, dijo Leonardo González.

El valle de México cuenta con tres tipos de suelo: el suelo blando, el suelo neutro o de transición y el suelo vulnerable. El ejercicio de Propiedades.com encontró una tendencia: en las zonas con suelo de transición o suelo neutro, el terremoto se percibió de manera considerable, por lo que un buen número de residentes optaron por posicionar su inmueble en el mercado, tal fue el caso de la delegación Coyoacán.

En el caso de zonas con suelo vulnerable, “muchos residentes ya no estaban dispuestos a correr el riesgo de sufrir otro sismo en el inmueble, porque el capital inmobiliario se había deteriorado considerablemente o bien, porque han tomado la decisión de migrar hacia otra ciudad o hacia otras zonas de la ciudad menos riesgosas”, dijo González.

Después del sismo del 19 de septiembre pasado, en el caso de las delegaciones Benito Juárez o Cuauhtémoc, que fueron de las más afectadas, lo que sucedió fue un cambio estructural en la habitabilidad de la delegación.

“No podemos prever qué va a suceder en el esquema de habitabilidad de estas delegaciones, sobre todo porque será muy importante la respuesta de la delegación y del gobierno de la ciudad”, dijo Leonardo González, quien puso como ejemplo el clúster conformado por las colonias Roma y Condesa, el cual estaba en proceso de consolidación al posicionarse como uno de los nodos más relevantes de la metrópoli, por la combinación de puntos de interés, nivel de habitabilidad y el perfil de sus residentes.

“El sismo tiene un impacto bastante negativo para una zona que tenía una tendencia bastante interesante: por ejemplo, sólo Roma Norte tenía una rentabilidad bruta de alquiler de 13%, entonces esperamos que los indicadores anticipen este nuevo nivel de riesgo”, dijo González.

Esto también afecta a las construcciones más recientes que hayan quedado intactas después del sismo. El entorno de la ciudad es en este caso un aliciente para la depreciación de zonas enteras.

“La Ciudad de México no tiene una zonificación homogénea, ya que responde a diferentes generaciones tanto de escuelas de arquitectura, administraciones públicas o eventos como este. Entonces, si tu tienes un edificio de última generación que quedó intacto y al lado o a dos cuadras de distancia sí hay edificios que están afectados, eso hace que el inmueble nuevo sí se vea afectado. Es imposible ver este mercado de manera atomizada, es imposible aislar el inmueble en cuestión del resto del entorno”, dijo González.